Por: Felipe Telles – 28/10/2024
A Lei estabelece previsões para que pessoas físicas e jurídicas atualizem seu Imóvel pelo valor de mercado realizando um pagamento antecipado de Imposto em até 90 dias contando da publicação da Lei, ou seja, até 15/12/2024, a Receita Federal ainda vai divulgar os procedimentos e prazos para a adesão.
O benefício da redução do imposto é maior quanto mais tempo o imóvel for mantido antes da venda. A redução máxima é obtida após 15 anos, e a primeira aplicação ocorre após 3 anos da atualização cadastral.
Atualização de Imóveis na Pessoa Física
Atualmente uma pessoa física que vende um imóvel realiza a apuração do ganho de capital, observando o custo histórico de aquisição, idade do imóvel e valor de venda e custos na venda para chegar a base de cálculo e consequentemente apuração do imposto.
No exemplo abaixo vamos simular o caso de uma pessoa que comprou um apartamento em Novembro/2015 por R$ 750.000,00 e este mesmo imóvel tenha atualmente um valor de mercado de R$ 950.000,00.
Se a pessoa vendesse o imóvel hoje ela pagaria de imposto de forma simples o valor de R$ 16.680,23 considerando a data de aquisição de imóvel e valor de venda.
Caso essa mesma pessoa optasse pela atualização do valor do imóvel pagando 4% de antecipação de ganho de capital teríamos o seguinte:
Valor do “Gcap Antecipação”: Consiste em aplicar 4% sobre a diferença entre o valor de custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, teríamos assim R$ 8.000,00
Valor de Mercado: 950.000,00
Custo de Aquisição: 750.000,00
Resultado: 950.000,00 – 750.000,00
Gcap Antecipação = 200.000,00 * 4%
Gcap Antecipação = 8.000,00
Considerando que a pessoa vendeu este mesmo imóvel 4 anos depois
Como o imóvel foi vendido depois de 4 anos (2028), a lei estabelece de forma progressiva uma redução na base de cálculo, ou seja, daqui a 4 anos vendendo o imóvel a pessoa teria um ganho de capital a pagar de R$ 35.100,00 ou seja, somando este valor aos R$ 8.000,00 pago de antecipação, temos que essa pessoa pagou ao todo R$ 43.100,00 de Ganho de Capital enquanto que se tivesse vendido o imóvel em 2028, o valor a pagar de Ganho de Capital no formato tradicional do cálculo seria de R$ 21.895,52.
Ganho de Capital aderindo a antecipação: R$ 35.100,00
Ganho de Capital sem aderir a antecipação: R$ 21.895,52
Diferença paga a maior: R$ 21.204,48
CONSIDERAÇÕES IMPORTANTES
Ao aderir a atualização pelo valor de mercado, pelo texto legal, você substituirá a forma tradicional de cálculo do ganho de capital (maneira que se chega a base de cálculo para pagamento do imposto), pela fórmula citada na LEI, que traz uma tabela progressiva de redução de base de cálculo em caso de venda antes de 15 anos, e em simulações a maioria dos casos só começa a valer a pena, se a venda do imóvel for realizada daqui há 6 anos, mas atenção a alguns pontos não esclarecidos pela lei, e outros que você deve se lembrar:
1. A Lei não dispõe sobre poder aproveitar custo com obra/benfeitorias ou corretagem na fórmula, e as reduções automáticas que ocorrem atualmente de acordo com a data de aquisição do imóvel (Lei 7713/1988 e Lei 11.196/2005), pois a fórmula de cálculo para quem adere a antecipação prevê apenas dados simples que não envolvem tais fatores;
2. Existe atualmente isenção do Ganho de Capital para as seguintes situações:
Venda por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 do único bem imóvel;
Aplicação do ganho de capital na aquisição de outo imóvel residencial;
Imagina aderir a antecipação e pagar 4% , e seu imóvel na prática em uma futura venda estar isento do Ganho de Capital por alguma das situações…veja que desperdício.
Ou seja, cabe avaliar minuciosamente aderir ou não a atualização de valor de mercado do seu imóvel, caso queira realizar a simulação, entre em contato com o nosso time de especialistas e agende sua consultoria .